El dilema de alquilar o no

La reforma de la legislación de alquileres busca, según el Gobierno, animar el mercado, que en España no goza de buena fama (83% de los españoles reside en una vivienda de propiedad frente al 17% que lo hace en régimen de alquiler) y proteger al propietario y al inquilino, intenciones que los expertos han recibido con escepticismo. La medida que ha vendido como estrella –la posibilidad de desahucio en 10 días–, ha ido perdiendo lustre con los días ya que no solo es un plazo que está vigente desde octubre del 2011, sino que dependerá de la agilidad de los tribunales.
Los cambios no están vigentes y no darán fruto a corto plazo. Fomento aún tiene que enviar a las Cortes un proyecto de ley, cuyo debate y aprobación se puede demorar, en el mejor de los casos, cuatro o cinco meses. En todo caso, no tendrá efectos retroactivos y solo se aplicará a los contratos que se firmen una vez aprobada la ley.
El Ejecutivo ha elegido la vía de reformar la ley de enjuiciamiento civil para dar más instrumentos a los jueces. Con la norma futura será necesario un auto del juez, en lugar de un decreto del secretario judicial como ahora, para que el desahucio se haga efectivo.

El procedimiento

El propietario puede denunciar al inquilino en cuanto deje de pagar un mes. El juez abrirá el procedimiento y dará un plazo de 10 días para que el arrendatario pague o presente alegaciones. Si este no hace ni una cosa ni la otra, el contrato queda rescindido y el juez inicia el procedimiento de desahucio.
Pero en la realidad no todo es tan sencillo porque no hay plazos para que el juez llame a las partes y para que este dicte su resolución final. Todo dependerá del trabajo de los juzgados, ya bastante saturados, y las asociaciones profesionales ya ha advertido de la falta de recursos.
« Hay sentencias que se dictan en dos meses y que no se ejecutan por falta de medios », dice Alejandro Gilabert, responsable de Civilis abogados, especialista en la materia. En muchos casos, añade, el lanzamiento (término jurídico del desahucio) puede tardar hasta cinco meses o un año.
En los últimos meses ha notado un aumento de los impagos sean de alquiler o de hipoteca. En el primer trimestre de este año se han registrado 18.424 desahucios, el 18,5% más que en los mismos meses del 2011, según datos del Consejo General del Poder Judicial .
La reducción de dos a uno de los agentes judiciales que intervienen en el desahucio no tiene por qué agilizar los plazos, aunque aparentemente se destine más personal a las causas abiertas. El problema está en los lanzamientos que se ejecutan cuando se puede y el juez no establece ningún plazo de cumplimiento. Pero la reforma va más allá. Quien vaya a alquilar una casa, la primera recomendación es que registre el contrato. La reforma sigue sin considerarlo obligatorio pero va a ser la única garantía que tendrá el inquilino, ya que la mayoría de las ventajas son para el propietario. Aunque los expertos recomiendan que se generalice la cultura del pacto, reconocen que será el propietario el que marque la pauta y elija al inquilino que más le convenga.
Ejemplo de la recomendación: el arrendador puede vender la vivienda a un tercero con el inquilino aún dentro y no está obligado a respetar la duración del arrendamiento si el contrato no está registrado.
Además, en los contratos de más de tres años el arrendatario podrá dejar la vivienda en cualquier momento siempre que avise con un mes de antelación y hayan pasado ya tres años. En todo caso, el arrendador intentará pactar una indemnización, que ahora suele ser de una mensualidad por cada año que quede para cumplir el contrato.
El dueño de la vivienda podrá recuperarla para residencia habitual suya, de un familiar en primer grado o cónyuge en caso de divorcio, sin necesidad de que haya sido pactado en contrato, pero avisará al inquilino dos meses antes.

Renta y reformas

La renta por alquiler se pactará entre propietario e inquilino y su revalorización ya no estará sujeta obligatoriamente al IPC sino a lo que pacten las partes.
Las reformas en la vivienda son una fuente de conflictos: el propietario se mostraba rácano y el inquilino no quería gastarse un dinero en una casa que no era suya. Con los cambios, el arrendatario podrá deducir de la renta el gasto en las mejoras, siempre y cuando lo haya pactado con el propietario.